財務プロセス

民間不動産ファンドの投資を理解し、評価する方法

エグゼクティブサマリー

民間不動産投資にはさまざまな形態があります

不動産エクスポージャーは、さまざまな手段を通じて得ることができます。主な種類は、公的株式、不動産投資信託（REITS）、直接所有、民間不動産投資ファンドです。
民間不動産ファンドは、投資家に、リスクとエクスポージャーのプロファイルに適合するマネージャーと投資テーマを選択するためのより多くの選択肢を提供します。
REITのようなより受動的な商品に対する民間不動産投資の主要な利点の1つは、投資戦略についてスポンサーと有意義な影響力を持つ投資家の能力です。

潜在的な不動産ファンドを評価する際に取るべき主な考慮事項は何ですか？

実際に行われている投資は、民間の不動産取引を検討するための最初の考慮事項である必要があります。基礎となるレンガとモルタルが説得力のあるプロジェクトに役立つかどうか、そして一般的なマクロ経済の逆風が有利であるかどうかを評価します。
コスト収益率（ROC）は、パフォーマンスの歩留まり予測を評価し、プロジェクトに関連するコストと収益のトップダウンビューを取得するための、シンプルでありながら効果的なバロメーターです。
スポンサーの戦略は、ROCの予測とファンドのIRR目標との違いに関連して分析する必要があります。より低いレートで物件に融資する計画はありますか？プレミアムで物件を売るのですか？スポンサーのマクロビューをあなた自身とその以前の経験と比較して、それが有望であることに実際に着手します。
ファンド契約の法的な文言は、スポンサーがその事業の中でどれだけの余裕を持っているかを示します。単一の建設プロジェクトの場合、これは比較的初歩的なものになりますが、ポートフォリオファンドの場合、法的文言が緩いほど、最終結果は予想とは異なる可能性があります。

報酬要素と下振れリスクに注意を払う

ベンチャーキャピタルやプライベートエクイティなどの他のプライベート投資ファンドとは異なり、不動産ファンドの手数料とキャリーインタレストの要素は、標準的な慣習に従う傾向がありません。
料金は、スポンサーに代わって投資を実行するために必要な労力と正の相関関係があります。したがって、実践的な管理が必要な建築プロジェクトの場合、受動的なバイアンドホールドファンドよりも高い報酬要素を期待してください。
専門家に頼って、スポンサー、条件、および基礎となる投資を評価するのに役立ててください。また、プロジェクトを損なう可能性のある致命的な欠陥リスク（環境問題やポリシーの変更など）の包括的なリストを作成するのにも役立ちます。

株式市場や債券市場で高品質のリターンを得ることがますます困難になっている市場環境では、多くが回っていますオルタナティブ投資へ。代替案の約束は、ポートフォリオの利回りを改善し、投資家に効率の悪い市場に投資するためのユニークで未開拓の機会を提供することです。同時に、これらの投資は投資家に新たな課題と問題をもたらします。

さまざまなオルタナティブ投資が利用可能ですが、オルタナティブスペースで最も重要なオプションの1つは、ファンドへの投資であろうと特定の不動産への投資であろうと、プライベート不動産の提供です。この記事では、民間不動産の提供に投資することの利点と課題を紹介し、これらの投資を評価するためのいくつかのヒントを共有します。

しかし、飛び込む前に、簡単なプログラミングノート。不動産に投資する最も一般的な2つの手段である不動産投資信託（REIT）と不動産の直接所有についてはここでは取り上げず、今後の記事で取り上げます。この記事では、通常のREITよりも小規模でターゲットを絞った投資に焦点を当てますが、直接所有よりも関与が少なく、時間もかかりません。つまり、基金または、プロのサードパーティの投資マネージャーが管理するプロジェクト。

Preqinによると、近年、民間不動産ファンドは四半期ごとに200〜400億ドルの範囲で一貫したレベルで資金を調達しています。いくつかの異なるものがあります投資テーマ「コア」（安全なトロフィープロパティ）から「オポチュニスティック」（キャッシュフローがほとんどまたはまったくない、レバレッジの高い投資）まで、特定のリスクプロファイルを通じてその規模を展開しました。ちなみに、日和見ファンドは、閉鎖されたファンドと調達された総資本の観点から、現在投資家にとって最も人気のある選択肢です。

2013年第1四半期から2018年第1四半期までのグローバルな四半期クローズドエンド型民間不動産ファンドの資金調達、および主要戦略による2018年第1四半期のクローズドエンド型民間不動産ファンドの資金調達。

民間不動産ファンドの提供への投資

不動産への投資を模索している多くの個人投資家にとって、最良の選択肢は、第三者のプロの投資マネージャー（「スポンサー」と呼ばれる）によって取得および管理されている資産に投資することです。これは、単一の特定の投資のためのファンド、または既存の資産と将来の買収を組み合わせたハイブリッド構造の形をとることができます。このような投資には多くの利点があります。

投資家はスポンサーの経験から恩恵を受けます。スポンサーのフルタイムの焦点は通常不動産投資であり、専門家のチームによって運営される事業を確立していることがよくあります。
投資のコストは通常、事前に知られており、マネージャー手数料、持ち越し利息、およびその他の利益の観点から契約で詳しく説明されています。
投資はさまざまな資産タイプとサイズで行うことができ、小規模な投資家でも効果的な分散が可能です。投資家はまた、シニアローン、メザニン債務、優先株式、LP株式などの仕組商品に投資することもできます。これらは通常、専門的な専門知識と関係を必要とし、1回限りの投資は難しい場合があります。
ファンドまたはプロジェクト全体に対する投資家の投資の規模に応じて、投資家は、資産の取得、管理、資金調達、および処分に関する決定について有意義な意見を述べる機会を持つ場合があります。
同時に、日常の管理は通常、スポンサーの義務であり、投資家の他の活動の邪魔になることはありません。これは、不動産の運用管理を超えてより差し迫った責任を負う可能性のある多様なマネージャーにとって特に重要です。

上記の利点は価値があります。ただし、民間の不動産商品に投資する際に考慮すべき問題もあります。ほとんどのマネージャーは、投資家に機会を評価するために大量の情報を提供しますが（実際、多くの場合、法律によりそうすることが義務付けられています）、その情報を確認し、それを使用して投資決定の明確な根拠を得ることができます。かどうかにかかわらず、投資家の手に残ります。

プライベート不動産オファリングへの効果的な投資

民間の不動産オファリングにはさまざまな戦略、目標、構造があり、個人投資家は各オファリングの詳細を理解して評価することに長けている必要があります。このセクションは、このタイプの投資がポートフォリオにどのように適合するか、および新しい機会を評価する際に考慮すべき重要な領域を検討するのに役立ちます。

原資産投資自体

ウォーレンバフェットは素晴らしいことわざを持っています： 「輝きに定評のある経営者が悪い経済学に定評のあるビジネスに取り組むとき、それはそのまま残るビジネスの評判です。」 同じことが不動産業界にも当てはまります。したがって、新しい機会について尋ねられる最初の最も重要な質問は、投資が正確に何であるか、そしてなぜそれを行う価値があるのかということです。不動産業界は、投資家が利用できる最も多様な資産クラスの1つであり、特定の目的に適合し、一定の利益をもたらすニッチな戦略とビジネスでいっぱいです。不動産のエキサイティングな点の1つは、高信用債への投資と同様のプロファイルを持つ都市トロフィー資産への低レバレッジローンと同じくらい保守的な投資を見つけることができることです。 VCファンドや小型株投資のように。そして、その間のすべて。

市場で利用可能な各機会を通過することは、ここでカバーするには広すぎるトピックですが、この膨大な種類が存在することを覚えておく価値があります。そして、潜在的な投資の「何」を浮き彫りにすることができる一連の質問をどのように組み立てるかを考えることは有用です。それは機会の範囲のどこに当てはまりますか？

ROCから始める

多くの場合、良い出発点は、スポンサーに投資またはファンドに関する独自の仮定とプロフォーマの財務予測を提供させることです。質の高いスポンサーは、プロフォーマ財務をレビュー用に準備し、戦略、仮定、結果に関する詳細な質問に答え、構築している構造が機能する方法と理由を説明することができます。これは当たり前のように思えるかもしれませんが、マネージャーや資産クラスへのエクスポージャーの欲求に基づいて、ビジネスの詳細な説明なしに、この情報なしで投資を行う投資家は無数にあります。

財務情報を入手したら、詳細なレビューにより、機会をさらに評価するための一連の質問を作成できるようになります。プロフォーマファイナンシャルを評価し、ビジネスモデルを評価するためのアプローチは無数にあり、ここで詳細に説明するには多すぎます。ただし、ここでは、不動産で特に役立つものの1つであるROC（Return on Cost）について説明します。

ROCは、不動産の安定した収益（純営業利益）を、購入、改善、開発、リース、資金調達などの総費用で割った場合に得られるものと定義します（すべての料金を含む）。式は次のとおりです。

投資収益率=（[総潜在的賃貸料]-[空室および貸倒費用]-[営業費用]）/（[不動産およびプロジェクトの費用] + [プロジェクト関連の費用および費用] + [その他の費用]）

簡単な例を見てみましょう。土地を700,000ドルで購入し、300,000ドルを投資して開発し、70,000ドルの家賃を支払い、すべての運用コストをカバーするテナントに賃貸します。あなたのROCは 7.0％= $ 70,000 /（$ 700,000 + $ 300,000） 。この数値を考える簡単な方法は、安定している時点でのプロパティの予想利回りです。

不動産分析ダッシュボードの図解

デザインバランス定義の原則

真の戦略を明らかにする

費用対効果が非常に役立つ理由は、質問をするためのベースラインを提供するためです。ファンドで取得する物件の計画ROCが7.0％であるが、ファンドマネージャーが投資家に12.0％のリターンを約束している場合、明らかに断絶があります。そして、尋ねられるかもしれない質問は、その違いが何であるかということです—より低いレートで不動産に融資する計画ですか？プレミアムで物件を売るのですか？マネージャーは、市場の家賃が時間とともに増加すると予想しているのでしょうか。それらの組み合わせ？他に何か？

その質問への答え（切断とは何ですか？）は通常、マネージャーの「本当の」戦略とは何か、そして彼らがあなたにとるように求めている固有のリスクは何かを教えてくれます。戦略を知ることは、次に、投資についてより多くの情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。たとえば、切断が将来の家賃の伸びである場合、あなたはその論文を信じますか？数年以内にプレミアムで物件を売却する場合、提案された価格で売却できるという証拠はありますか？などなど。

法的条件は戦略と一致していますか？

投資戦略の理解を深めるだけでなく、戦略に関するスポンサーの契約上の義務を理解することも重要です（特にファンドへの投資の場合）。多くの場合、スポンサーは投資家と共有される特定の事業計画を持っているかもしれませんが、ファンド運営契約によって設定された法的要件に関しては、より幅広い選択肢があります。ある程度の柔軟性は保証されますが、注意しないと、当初の意図とは大きく異なる一連の投資になってしまう可能性があります。少なくとも、スポンサーがどのような柔軟性を持っているかを理解することが重要です。通常、スポンサーの質を考慮して、提供できる柔軟性についてある程度の感覚を持っておくのが賢明です。

明らかに、機会が（ファンドではなく）特定の資産である場合、この要素はより単純ですが、それでも、すべての投資が時間とともに進化するにつれて、ファンドまたはスポンサーが合法的に利用できるオプションを理解することが重要です。

スポンサーシップの問題

民間の不動産オファリングに投資する場合（特にファンドを検討する場合）、投資自体以外の最も重要な要素はスポンサーシップです。私募に投資するときに「購入」するサービスの大部分は、スポンサーの経験、ノウハウ、関係、信頼性です。これらの要素を事前に評価することは、投資を成功させるための鍵です。その個人または組織は、取得する投資、行う管理上の決定、および投資家としてのあなたの扱い方に関して、あなたの資本で正しい決定を下す責任があります。

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この要素は、私募の引受において最も難しい部分であることがよくあります。これは、ほとんどの考慮事項が事実、証拠、および数値に基づいている投資自体の評価とは対照的です。優れたスポンサーを選択することは、主に定性的な演習です。

多くのグループが、さまざまな結果で、実績の注意深いレビュー、身元調査、長いアンケート、およびさまざまな準科学的指標への依存により、スポンサー評価プロセスを「定量化」しようと試みました。

他の人は、この問題を管理するための幅広いルールを設定しました。個人的に紹介されていない人には投資しないことから、最初は少額で、初期投資が成功したときに多額に投資すること、そしてさまざまなより特異な決定ルールまであります。および評価方法。

これらのアプローチには常識的な魅力があることがよくありますが、投資家の利益を保証するという点で、意図した方法で完全に報われることもありません。課題は、レビューが行われ、レポートが提出された後、1日の終わりに、投資家は通常、開始したのと同じ場所に戻って、個人またはグループのどちらを信頼するかについて定性的な決定を下さなければならないことです。提案された投資プログラムを成功裏に実行するためのマネージャー。

残念ながら、この判断を下すための特効薬はありませんが、評価を行う際に考慮すべき3つの有用な戦略があります。

スコアではなくストーリーを探す

まず、スポンサーの評価を完了する際に、スコアではなくストーリーを構築するようにしてください。目標は、その人がどのような経験をしたか、それらの経験が彼らについて何を言っているか、そしてその物語が将来どのように成長するかを理解することです。誰かの話を学ぶのはしばしば困難で時間がかかりますが（これが、定型化された事実や実績に依存している理由の1つです）、そうすることで、次に何が起こり、その人がどのように起こるかを理解するのに最適な立場になります。さまざまな状況で反応する可能性があります。

スキルとリソースの一致

2番目の戦略は、投資を成功させるために必要なスキルと、マネージャーがそれらの特定の要素をどのようにテーブルにもたらすかに焦点を当てることです。投資論文がスポンサーの建物建設能力に依存している場合、彼らはそのスキルを持っていますか？それとも彼らはそれを有能なグループに雇いましたか？ファンドの成功に高レベルの統計分析が必要な場合、スポンサーはその分野の知識を持っていますか？スポンサーがテーブルにもたらしているスキルのコアセットは何ですか？それらは行われている投資に適していますか？パズルは完成しましたか、それとも真ん中に耳障りな穴がありますか？多くの場合、投資家は現在の状況に関連しない可能性のある幅広い一般化に焦点を合わせます。スポンサーは既存のアパートのポートフォリオの管理に大成功を収めたかもしれませんが、それらのスキルは、ショッピングセンターを建設するために小売用地を取得するときに適用できるようになりますか？または、産業の付加価値プロジェクトに投資しますか？または他に何か？

必要なスキルと密接に関連しているのは、他に必要なリソースです。たとえば、スポンサーがローンにサインオンする必要がある場合、スポンサーにはサインオンする能力がありますか？彼らが各取引に現金を入れることを要求されるかもしれないならば、彼らは現金（または少なくともそれを得る手段）を持っていますか？投資に専門家のチームが運営する必要がある場合、そのチームは適切ですか？

インセンティブの調整

最後に、スポンサーのインセンティブを評価することが重要です（そして非金銭的なインセンティブを忘れないでください）。インセンティブはスポンサーの選択を完全に決定するわけではありませんが、確かに重要な投票権を持っています。金銭的インセンティブは、提案された投資構造とスポンサーのビジネス全体に基づいて大幅に異なる可能性があります。非金銭的インセンティブは、スポンサーのビジネス、優先順位、および直面する状況によって異なります。また、スポンサーの性格、性格、歴史にも大きく影響されます。次のセクションでは、金銭的インセンティブに焦点を当てます。

スポンサーの強みを評価する、バーベルとしての不動産のグラフィック表現

手数料と持ち越し利息

低コストのETFの出現と最新の投資管理のアイデアの幅広い成功により、最近の投資については、手数料と持ち越しの関心なしに議論することは困難です。スポンサーへの支払い方法に関して業界はややワイルドウェストのままであるため、これは不動産投資に関しては難しいトピックです。他のほとんどの投資クラスは、基準に完全に準拠していなくても、少なくとも、何を請求すべきか、そして物事をどのように構成すべきかについて、基本的に確立された正統性を持っています。不動産ファンドではそうではありません。

この背後にある推進要因は、第一に、不動産投資ファンドはさまざまなレベルの管理時間と労力を必要とし、第二に、高度に構造化され、資本集約的であるため、さまざまな潜在的な資本オプションと代替案が検討されていることです。スポンサーが投資を行った場合（私募による資金調達は1つのみ）。

上記に基づいて、例えば、かなり高い料金は、スポンサーがプロジェクトを管理し、集中するためにフルタイムのスタッフを雇うことを必要とする開発プロジェクト、または大量のを必要とする特殊な債務投資に完全に適切である可能性があります新しい機会を特定して交渉するための事業開発時間。これらの同じ料金は、物件を取得してそこに座っているだけの長期のバイアンドホールドファンドにはまったく不適切かもしれません。

スポンサーが利用できる代替オプションも、適切な経済性に影響を与えます。たとえば、投資家はファンドへの持ち越し利息を低くすることを好むかもしれませんが、スポンサーがハイイールド債（または別の代替手段）を使用して競争力のある取引を完了することができる場合、投資家の希望する価格を交渉できない可能性があります何が公正であると認識されても。

不動産で重要なのは、各当事者が行っているリスクと努力の要素の各取引、および議論中の収益のレベルについて理解を深め、それらが一致するように調整することです。もしそうなら、その構造はおそらく適切ですが、そうでなければ、投資家は投資を行う理由について慎重に考える必要があります。

考慮すべき重要な民間不動産投資に関連するさまざまな用語があります。部分的なセットがここに含まれていますが、詳細には説明されていません。多くの場合、投資家のアドバイザーや弁護士は、特定の投資についてこれらの項目を評価し、典型的で合理的なものについてのガイダンスを提供するのに適した立場にあります。少なくとも、提案された投資のこれらの各項目の条件を知っておくと、投資の決定を全体像で行うことができます。

裁量/権限 –投資家は、どの程度、どのような状況で、どのような方法で潜在的な取引の評価に関与する権利を持っていますか？
流動性/支払い –投資家はいつ初期投資を受け取りますか？返済の手段は何ですか？計画通りに返済が行われない場合はどうなりますか？
資金調達条件 –投資家の資金はどのようにしてファンド/会社が利用できるようになりますか？どのようなスケジュールで、どのような種類のコントロールを使用しますか？
追加の資金 –計画されていなかった追加の資金が必要な場合はどうなりますか？
投資家ファンドの取り扱い –投資家ファンドは他のファンドよりも優遇されますか？どんな風に？
投資家 ' ■リターン –投資家へのリターンはどのように計算されますか？彼らはスポンサーとどのように分かれていますか？
その他の資金調達 –スポンサー/投資会社は、投資家の資本に加えて資金調達を確保できますか？どのような条件で、いつですか？
投資家のその他の要件 –投資家は、資本以外に取引に関連するものを提供する必要がありますか？最も重要なことは、投資家が署名またはセキュリティを提供しなければならない契約はありますか？
デフォルト –投資家またはスポンサーのいずれかが義務を果たせなかった場合はどうなりますか？救済策は何ですか？プロセスは何ですか？
その他の費用 –スポンサーが請求する費用以外に投資する費用はありますか？
報告 –投資家に提供する必要のあるレポートと、提供されない場合はどうなりますか？

もちろん、これは部分的なリストにすぎず、特定の種類の投資、スポンサー、または構造に固有のさまざまな問題があります。最終的に、意味をなす必要があるのは投資の全体像です。

すべてを一緒に入れて

これまでのセクションでは、民間の不動産オファリングに投資する際に考慮すべき主な問題について説明していますが、すべてのチェックボックスをオンにする投資はありません。ある意味で、これは仕様によるものです。これらのタイプの投資には市場があり、投資家が資本に対して請求できる価格は、多くの場合、市場への投資の需要に反比例します。たとえば、需要の高いセクターに投資する経験豊富なスポンサーは、スポンサーに優しい手数料、持ち越しの利息、条件を要求することが多く、投資をコミットした後に投資家がコントロールできる程度を制限する場合があります。あるいは、新しいマネージャーは、より良い条件と投資家の権利のセットと多くの直接アクセスを提供するかもしれませんが、同じタイプの実績を持っていないか、あまり知られていないセクターで活動しているかもしれません。

デザインにおいて、パーツ同士や全体との調和のとれた関係とは何ですか？

このバランスのため、投資機会の全体像と、投資する（またはしない）決定の前に完全な評価を行うことが重要です。投資家に役立つツールの1つは、機会の各要素を個別に評価し、その構成要素に焦点を合わせるのではなく、投資全体を表示して考える機会を可能にするスコアカードドキュメントです。

これは、投資家が1つまたは2つの問題が全体像に比べて注目を集めすぎるために良い投資を逃すという罠に陥ったり、逆に、1つの圧倒的なポジティブのために悪い投資の警告サインを見逃したりするために役立ちます。因子。優れた投資プロセスとは、意思決定が行われていないデータ収集期間を強調し、より完全な全体像が利用可能になったときに完了する意思決定期間で最高潮に達するプロセスです。これにより、機会とその問題を適切な視点で捉えることができます。

不動産投資の際に考慮すべきポイントのイラスト